Mais concrètement… par Union Sociale pour l'Habitat de Haute-Normandie - 16/12/2017 - 17:55:42
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Mais concrètement…

A quoi correspond le loyer d’équilibre ?

Le loyer d’équilibre permet d’évaluer la faisabilité d’une opération. Elle détermine l’agrément financier accordé par par la collectivité délégataire ou la DDTM. Le loyer d’équilibre doit être inférieur ou égal au plafond  réglementaire prévu pour chaque financement (PLUS, PLAI, PLS). Il doit aussi permettre à l’organisme d’hlm de couvrir les dépenses courantes, les charges d’entretien, les remboursements d’emprunts et le renouvellement du patrimoine. De plus, son calcul doit intégrer l’évolution des différents paramètres (inflation, taux du livret A, loyers, frais de gestion) sur le très long terme. Les remboursements d’emprunt PLUS s’étendent en effet sur 35 ans, voire 50 pour la partie foncière.

Quelles sont les différentes sources de financement ?

Le financement du logement social associe subventions directes, aides fiscales et prêts. Ainsi, le PLUS (prêt locatif à usage social), principal financement du logement locatif social, associe les aides suivantes :
  • taux de TVA à 5,5% au lieu de 19,6%. Ce taux s’applique à l’acquisition des terrains comme à la construction des logements.
  • subvention de l’Etat dont le taux est dans la majorité des cas de 2,5% et dans certains cas exceptionnels de 4,6%. Si le coût du terrain est élevé, une subvention pour surcharge foncière peut éventuellement être accordée.
  • exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans, étendue à 25 ans dans le plan de cohésion sociale.
A ces modalités de financement, s’ajoute l’accès à un prêt de la Caisse des Dépôts financé par le livret A. Son taux est calculé sur la base de la rémunération servie aux épargnants. L’organisme constructeur peut également faire appel aux prêts et subventions du 1% logement. Les collectivités locales accompagnent généralement ces opérations sous forme de subventions ou d’apports fonciers, en plus de leur garantie aux prêts Caisse des dépôts. Les fonds propres des organismes permettent de boucler le plan de financement.

Faut-il augmenter les aides à l’investissement pour obtenir des loyers HLM plus bas?

L’objectif final consiste à parvenir à un niveau de loyer acceptable pour les locataires à faibles ressources. La réponse passe par un dosage entre aides à l’investissement et aides à la personne. Car les premières permettent de constituer un parc de logements dont le loyer est durablement abaissé, tandis que les secondes ciblent l’effort sur les ménages qui en ont le plus besoin.

50 questions sur le maire et le logement social :

Télécharger le courrier des maires et élus locaux spécial "le logement social en 50 questions".



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